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10分钟get产值税收测算方法

时间: 2024-06-09 17:55:44 |   作者: 江南app官方入口

  作为园区开发商,在与地方政府谈判时,政府最关心的,是你能带来多少的产值、税收和就业,那么,如何对一个尚处于蓝图中的产业园进行产值和税收的估算呢?

  诚然,因为是未来的事物,所以不可能做到十分精准,谁也不能够确保未来的数据就和估算的一模一样,不然不叫估算叫精算了,但是也不能完全瞎拍脑袋,否则政府问起来依据就尴尬了。

  本文结合多年开发实操经验,并和行业内多家咨询公司做了讨论,总结了一些基础的估算方法,可以对产值、税收等进行一个初步的匡算,供各位同行在做相关测算时参考。

  含义:选取同类竞品的数据来进行加权平均后,通过你自己项目的特性,赋予一个系数后得出。

  例:如果是打造一个工业园,那就搜集区域市场内N个同类园区(N最好大于5)的地均平均值(最好取三年的平均值),再得以加权平均后,乘以自身园区的面积。

  举个简单的数字说明:ABCDE五个园区的地均产值的平均数,就是本次测算的假设的地均产值。

  如果谨慎起见,可以再赋予一个系数,比如赋予0.8,则最后调整出来的年产值G1=0.8XY。

  (注意:这样的解决方法适合于在地方政府没有强制要求的时候,若有,请结合方法二做调整,必须要达到强制要求。)

  这些适用于已经有强制规定的土地,比如一些省份对于工业用地的出让,对投资强度、亩均税收贡献都有了很严格的规定,开发运营商能够准确的通过本次拟拿地面积,乘以基准要求后,依据自己的实力,再拔高一些,比如乘以1.2,1.5的系数。

  1、找取同行业别的地方的案例,比如在广西做一个园区,当时没有这样的产业园,那可以找广东的数据,但是要乘以一个折扣系数,这个和方法一其实差不多。

  2、根据自身拟发展的产业,通过查找统计年鉴等,找到子产业的地均产值进行大概的估算,再进行加总。

  根据笔者自身经验,基本上测算时,基本采用第一种方法——地均值法的居多,即在前期市调过程中,先摸清竞品的各方面的数据,得出均值,同时通过对周边竞品的一个比较,得出一个调整系数,再乘以自身项目的面积,估算出自身项目的各项指标。不过这种方法的运用也要看当地地方政府有无强制条件了。若有,还是得考虑下政府对地块开发强度的要求。

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